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近日,中指研究院发布最新数据显示,2025上半年,重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%,跌幅较去年同期扩大0.47%。
其中,6月50城住宅平均租金为35.0元/平方米/月,环比下跌0.27%,同比下跌3.71%。

其实这也不是什么新鲜事了,租房市场降温2021年下半年就开始显苗头了,这两年大家的体感也越来越明显——以前租房是租客求房东降价,现在房东为了留住租客,主动给你降价、换新的家具家电!
身边就有个现成的例子:我一朋友22年回老家,把北京的房子挂出去出租,当时 4800块钱当月就租出去了;到了2023年,降到4200块,挂了一个月才有人问;去年年底更惨,3800块钱挂了快俩月,连看房的人都没几个!直到今年2月,咬牙降到3500,才算终于租出去。
想想北京一线城市都这样了,那些三四线城市的出租房,日子更是惨不忍睹。
房租扛不住的根本原因是什么?
1.收入、就业不稳,租房需求“缩水”
租房市场跟卖房市场还是有很大区别的,卖房钱不够还能靠“贷款”撑一撑,租房可是实打实看口袋里的钱。房价高买不起,有人咬咬牙多贷点款也想拿下,毕竟是“一锤子买卖”;但房租要是贵了,没人会借钱租房——这个月借了,下个月还能接着借吗?
而现在这大环境,根据8月份统计局公布的数据,全国城镇不包含在校生的16-24岁劳动力失业率升至18.9%,创下2023年12月统计调整以来的新高。
收入不稳定,对房租的承受能力自然就降了,尤其是高端租房需求,缩得特别明显。正常来说,租房支出占收入30%是警戒线,现在收入降了,租客只能退而求其次:要么换更小的房子,要么搬到更远的地方。
所以未来房租能不能稳住,关键就看大家的收入能不能撑起来。

2.供求关系倒挂,房源增长超过人口流入
有数据显示,2024年全国共交付新房338万套,算是交付大年,而2023年的交付规模也超过300万套,这其中,有相当一部分新房并非自住,暂时卖不掉就只能流入租赁市场补贴贷款。
再加上保障性租赁住房越来越多,也把整体租金拉下来了。
根据住建部发布,2024年全国共计建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房172万套,还共计实施城中村改造项目1790个,建设筹集安置住房161.7万套,改造城市危旧房7.4万套。
一边是房源不断上涨,一边是适龄劳动人口占比持续下降,供求关系能不紧张吗?

3.不少租房刚需,偷偷“上车买房”了
近两年还有个明显趋势:一二线城市里,低总价房子的成交占比越来越高。网上很多人看不上的“主城老破小”,其实一直在偷偷成交——关键是位置好、总价跌到位了,生活还方便。
以北京为例,2025年1-8月,300万以内房源成交占比约43%;可在2020、2021年,这个占比只有20%左右,2023年初才接近25%,到2023年三季度至2024年初,直接飙升到33%。
一方面,很多原先三四百万、甚至四五百万的房子,现在跌到了300万以内,增加了这个价格段的房源量;另一方面,刚需群体确实在“加速入场”。
很多年轻人算完账发现:与其每个月交房租,不如买套自己的房子。月供比租金高不了多少,居住体验却差远了,回老家说一句“北京有房”,还特有面子,索性就直接“上车”了。刚需都去买房了,租房需求自然又少了一块。
最后房姐也提醒一句:
租房市场一时遇冷不可怕,可怕的是 “明年可能更糟”。
2026年预计还会有更多保租房、商品房涌入租赁市场,待租的房子只会更多;同时,更多大学毕业生要进就业市场,收入、就业压力没减轻,供需关系只会更失衡。
所以短期内想等租房市场回暖,基本不太现实。
更关键的是,现在租金下跌的速度,远远赶不上房价回调的速度——有些主城区的租售比看着诱人,能到3点多,但现阶段房价不稳定,想靠买房收租当“现金牛”,风险实在太大。
而未来房地产市场,则可能会出现两种情况,一部分人不愿承担房价下跌的风险,就会觉得租房也无所谓。而另一类人则是“坚定买房派”,能接受房子有一定程度的回调,觉得买房不是单纯的投资,更多是为了“居住幸福感”——有套自己的房,装修按自己的喜好来,不用看房东脸色,就算房价短期波动,也不影响自己住得踏实,所以不管市场怎么变,该买还是会义无反顾下手。
大家更倾向哪种呢?
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